La venta de vivienda social en Madrid: de la calle a los tribunales

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El coste de construcción de cerca de 3.000 viviendas sociales supuso un desembolso de 300 millones de euros a las arcas de la Comunidad de Madrid. Pero la adjudicación final a Goldman Sachs-Azora resultó 100 millones de euros menos 

 

Atrás quedó el concepto de vivienda social al que antaño tenían acceso las personas más desfavorecidas. Juana, Valero o Carmen son vecinos del barrio madrileño de Carabanchel que ejemplifican a muchas de esas familias madrileñas que desde hace más de cuarenta años viven en pisos del Ivima (Instituto de la Vivienda de Madrid). Con el tiempo han podido comprar su casa a un precio acorde a sus ingresos. Otros, continúan de alquiler con la tranquilidad de que, tal y como les prometieron, no les van a echar. Es justo la preocupación de Vanesa, Raquel o Arancha, entre cerca de 3.000 familias, quienes temen que el nuevo propietario de las viviendas sociales que hace unos años les entregaron en ambiente de júbilo no les permita prorrogar su alquiler. La Comunidad de Madrid ya no protege su derecho a la vivienda pública.

 

“Hasta que no me echen yo no me voy a ir, porque he peleado mucho por esto. Verdaderamente me siento engañada. Y como yo todas las familias afectadas. Me siento muy engañada porque nos han estafado”. Tras hacerse con una vivienda de protección pública hace cerca de dos años, Vanesa emprendió una nueva lucha el 29 de agosto de 2013. Ese día, la Comunidad de Madrid vendió su piso a los fondos de inversión Goldman Sachs y Azora y, junto al suyo, los de casi 3.000 familias más que accedieron a una vivienda del Plan Joven del Instituto de la Vivienda de Madrid en diferentes localidades de la capital.

 

Todas estas personas consiguieron su piso en régimen de arrendamiento o alquiler con opción a compra mediante sorteo público, al cumplir los requisitos establecidos en el Real Decreto 74/2009 del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid que exigen, entre otros, ser menor de 35 años y que los ingresos de la unidad familiar no superen en 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), una variable que establece el Estado en función de las rentas. Tomando como ejemplo el año 2014, las personas que soliciten una vivienda pública  no podrán tener unos ingresos familiares superiores a 41.000 euros anuales.

 

A tenor de la información que consta en el Portal de la Vivienda de la Comunidad de Madrid, la venta de los inmuebles públicos tenía por objeto el ahorro de más de 2 millones de euros en concepto de impuestos y mantenimiento de los mismos. Los 201 millones obtenidos en esta operación se destinarían a políticas sociales. Pese a que confirman que los actuales inquilinos mantendrán todos sus derechos intactos, según manifiesta el portavoz de la Asociación de Vecinos PAU del Ensanche de Vallecas, existe desconfianza y preocupación por parte de las personas que viven en estas promociones debido a las consecuencias que puedan derivar del cambio de titularidad. Este barrio de Vallecas, construido desde la perspectiva de que más del 50% de la vivienda fuera protegida, concentra la mayor parte de viviendas sociales de la Comunidad de Madrid, con más de mil pisos.

 

 

Tras meses de silencio…

 

“Lo que se ha hecho ha sido publicar la enajenación de 32 promociones en el BOCAM (Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid) el 7 de junio, a un precio de salida de 169 millones de euros. A fondos de inversión o empresas seguro que sí se les han mandado cartas para que se pudieran presentar a la oferta, pero a los vecinos no se les informó”, afirma Enrique Villalobos, vocal de la AV PAU (Plan de Actuación Urbanística) del Ensanche de Vallecas. En el mes de agosto comenzaron a llegar las primeras noticias de la venta a través de los medios de comunicación y del foro público del barrio. El caso se llevó a la Federación de Asociaciones Vecinales y se concertó una reunión con dos diputados de la oposición de la Asamblea de Madrid, quienes les pusieron al corriente de la venta, así como del cambio legislativo que se produjo un mes antes, concretamente el 18 de julio, para posibilitarla.

 

El Real Decreto 59/2013 de 18 de julio de 2013, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, introduce un cambio en el artículo 18 con respecto al decreto anterior, del año 2009. En dicho apartado, relacionado con la Transmisión de Promoción de Viviendas con Protección Pública para arrendamiento a terceros se especifica que “las viviendas […] podrán ser enajenadas por sus titulares por promociones completas, de manera parcial, incluso individualmente, y a precio libre […] a un nuevo titular o titulares, siempre que sean personas jurídicas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, pudiendo retener, si así lo acuerdan, la gestión de las promociones”.

 

La rectificación del artículo implica que los pisos no pueden ser adquiridos por particulares a menos que se encuentren en el periodo de su derecho de ejecución de la opción de compra. La puja sólo se abría para empresas privadas o fondos de inversión. Raquel García, una de las vecinas del Ensanche, tenía interés en comprar su casa arrendada. Para ello acudió al Ivima. “Ellos me dijeron que no, que no podía y que tenía que esperar los siete años. A los quince días me enteré de que lo habían vendido a un fondo buitre. ¿Por qué no ha venido el Ivima a mí y me ha dicho: ‘te vendo la casa’? ¿Por qué no me lo pides a mí: ‘oye Raquel, necesitamos dinero en la Comunidad de Madrid, vamos a venderte tu casa’. A lo mejor la habría comprado, ya me las habría apañado pero, claro, ¿ahora qué hago?”, expresaba indignada.

 

Según consta en la web de la AV PAU del Ensanche de Vallecas, el coste de construcción de las cerca de 3.000 viviendas supuso un desembolso de 300 millones de euros a las arcas del ente público. Sin embargo, la adjudicación final a Goldman Sachs-Azora resultó 100 millones de euros menor que el gasto en el que se incurrió en su momento. Esto sitúa el precio medio de cada una de las viviendas en 67.000 euros. No obstante, los vecinos que deseen comprar su casa al término de su contrato de alquiler con opción a compra tendrían que abonar, sobre la base de lo que figura en sus cláusulas, entre 120.000 y 150.000 euros por un piso de entre 43 y 50 metros. “Ellos ahora mismo tienen una horquilla muy amplia –explicaba Raquel–, me lo pueden vender desde 60.000 euros, que lo compraría; hasta 150.000, que haría las maletas y me iría”. Teniendo en cuenta la situación económica de muchas de estas familias, en paro, o con escasos ingresos, no existe ni siquiera la posibilidad de que un banco les financie la operación de compra de sus casas.

 

Tras contactar con los vecinos de otras localidades afectadas, la asociación vecinal comenzó a organizar reuniones informativas a mediados de septiembre, pues la Comunidad de Madrid nunca se puso en contacto de forma expresa con los inquilinos. ENCASA CIBELES S. L., empresa mercantil creada por Azora Capital el día 12 del mismo mes para la compra-venta, explotación y gestión de los inmuebles, envió un escrito a los arrendados el 29 de octubre para notificarles la nueva titularidad. Sin embargo, tal y como cuenta Arancha López, algunos vecinos nunca llegaron a recibir dicha comunicación: “Se supone que el Ivima envió una carta informando del cambio de propietario, pero a nuestro portal nunca llegó. Fue en los cobros del alquiler donde nos dimos cuenta que ponía ENCASA CIBELES S. L.”.

 

En calidad de presidenta de su comunidad, Arancha acudió a una reunión organizada por ENCASA CIBELES S. L. con el objetivo de darse a conocer. Pese a su intención de mejorar el mantenimiento de los domicilios y arreglar los desperfectos, la empresa les transmitió que, una vez finalizado el plazo de arrendamiento con opción de compra, éstos no podrían continuar en la vivienda a menos que la adquiriesen, eliminando así la posibilidad de prórroga del contrato de alquiler. De igual modo, en las reuniones mantenidas entre la empresa y la AV PAU del Ensanche de Vallecas se corroboró lo anterior. Según Enrique Villalobos, la principal razón es que “no les conviene gestionar edificios integrados por inquilinos y propietarios”. No obstante, en opinión del vocal de la asociación, existe otro motivo más importante: el hecho de que estos inquilinos hayan abonado al Ivima durante su periodo de alquiler, aproximadamente, el 20% del precio final del inmueble. Por esta razón, la nueva sociedad podría preferir un nuevo comprador frente al actual arrendatario. “Para ENCASA CIBELES S. L. esta  operación sería un 20% más rentable”, sentencia Enrique.

 

Todo ello genera un ambiente de incertidumbre en la comunidad vecinal. Raquel resume el sentir general de los vecinos del Ensanche: “Yo no me fío de lo que vayan a hacer y, sobre todo, del precio final que vayan a fijar. Ellos van a buscar el máximo beneficio posible y para eso me van a poner un precio mucho más alto del que va a tener en el mercado. Pero es que esta vivienda no es una vivienda libre, es una vivienda de protección pública. Lo que no entiendo es cómo se han podido vender pisos públicos para que saquen ellos los beneficios”.

 

 

Dudosa legalidad

 

La venta de las viviendas protegidas muestra aspectos controvertidos que incluso podrían cuestionar la constitucionalidad de la operación. En este sentido, con el apoyo de la Plataforma de Afectados por la Vivienda Pública y Social (PAVPS), las familias con derecho a la justicia gratuita interpusieron un recurso contencioso-administrativo por vía judicial; los altos costes que impone la nueva normativa de tasas judiciales han impedido que otras familias no amparadas por este derecho se sumen a la acción. El recurso se basa en que la operación contraviene el artículo 47 de la Constitución Española, referido a tres aspectos fundamentales: el derecho a una vivienda digna, que los poderes públicos legislen para evitar la especulación y que la plusvalía que se pueda generar con las operaciones inmobiliarias beneficie a la comunidad.

 

“El artículo 47, al decir que el suelo público tiene que ir a favor del bien común, lo que está diciendo con claridad es que no se puede vender vivienda protegida para que unos señores, que son unos particulares, se beneficien de ello en contra de los adjudicatarios de una vivienda protegida”, aclara Enrique Villalobos, quien además añade que esta medida les faculta a los nuevos propietarios para especular con el precio final de los inmuebles. No obstante, según fuentes jurídicas civiles consultadas de la Universidad Carlos III de Madrid, la venta de las viviendas es lícita siempre que se respeten los derechos de los inquilinos, dado que “la transmisión no puede afectar en peor a los inquilinos”.

 

Esto significa que si la Administración generó ciertas expectativas como la reducción de renta de alquiler o la posibilidad de renovación del contrato de arrendamiento después de la finalización del periodo de la opción de compra, etcétera, el nuevo propietario ha de respetar estas condiciones haya o no conocido estas circunstancias en el momento de adquirir las propiedades. De igual modo, el mencionado artículo 18 del RD 59/2013 especifica la “obligación por parte del nuevo o los nuevos titulares de atenerse a las condiciones, plazos y rentas máximas establecidas, subrogándose en sus derechos y obligaciones”.

 

En opinión del profesor de Derecho Civil de la Universidad Carlos III de Madrid, “la venta de la promoción puede no resultar un fraude, pero sí suponer un ejercicio abusivo si se ejercita con lesión de terceros. Por ejemplo, en el caso de que no se haya notificado al arrendatario la venta de las viviendas o de que no se respete la reducción del alquiler”, entre otros. A este respecto, Vanesa se puso en contacto con ENCASA CIBELES S. L. porque cuenta con una reducción de renta revisable bianualmente y que vence el próximo mes de agosto. Dicha reducción se aplica a personas que no disponen de ingresos suficientes para afrontar la totalidad del alquiler. La empresa le confirmó que no le iba a respetar la ayuda y que pasado ese plazo deberá pagar el importe íntegro del alquiler, que asciende a 430 euros, si quiere continuar viviendo en su casa.

 

En lo que respecta a la falta de información que alegan los vecinos por parte de  la Administración, la AV PAU del Ensanche de Vallecas planteó un recurso administrativo por el cual reclamaban la anulación de la venta por cuanto sus derechos a la información y al tanteo y retracto no habían sido respetados. El experto en civil estima que no tienen derecho al retracto –posibilidad de subrogarse con las mismas condiciones– porque la promoción se vendió entera y no de forma individual. Así, la Comunidad de Madrid denegó dicho recurso en virtud del RD 59/2013 recientemente aprobado y que les habilitaba a realizar la operación. Por el contrario, el derecho de compra no se extingue para quienes lo tengan, pudiendo ejercitar en ese momento su derecho al tanteo, que faculta a los actuales inquilinos para adquirir la vivienda en caso de que el propietario tenga intención de venderla. El arrendatario tendría 30 días naturales para ejercer la compra a contar desde el día siguiente en el que se le notifique dicha intención de venta. Algunos vecinos afectados han presentado un escrito en la Comunidad de Madrid manifestando su deseo de comprar la casa en la que actualmente viven.

 

“Entendemos que esto debería de resolverse de manera razonada, de manera económica, barata y que no nos costase más dinero a los ciudadanos. Si nos obligan a seguir litigando, tendremos que ejercer nuestros derechos hasta el final, pero nosotros estamos intentando obrar de buena fe”, expone Enrique en representación de los vecinos, a quienes no les gustaría tener que contemplar otras vías judiciales como la penal. Por el contrario, el grupo socialista de la Asamblea de Madrid sí presentó el pasado 17 de febrero una querella criminal por “malversación de caudales públicos y prevaricación continuada”, dado que las promociones se han vendido por un precio inferior a su coste de construcción. En este sentido, el profesor de Derecho Civil considera que esa depreciación podría ser válida porque las viviendas ahora ocupadas han podido sufrir desgaste.

 

Además, se debe tener en cuenta que en el momento en el que se construyeron el precio del suelo era más alto, así como los salarios o los materiales de obra. Por esta misma razón, los vecinos consideran que el precio de venta máximo del módulo debería asimismo descender. “Hace cinco años el precio del metro cuadrado estaba mucho más alto y el que se firmó no se corresponde con la actualidad. Por el precio que nos quieren cobrar por la casa hay en esta misma zona pisos con dos dormitorios, plaza de garaje, trastero y piscina”, explica Arancha, que actualmente vive en un piso de 43 metros cuadrados de un solo dormitorio junto a su marido y a su hijo de seis años.

 

“Yo creo que lo que puede haber son delitos de prevaricación. Es decir, resoluciones que son manifiestamente injustas, contrarias a derecho, que constituyen un delito. Generalmente es más sencillo probar la prevaricación que la malversación de fondos”, explica Francisco Javier Álvarez García, catedrático de Derecho Penal de la Universidad Carlos III de Madrid. A este respecto traía a colación un caso relativo a la recalificación de dos parcelas por un “precio irrisorio” por parte del Ayuntamiento de Majadahonda. “El escándalo fue tal que obligó a echar la operación atrás, en la que el patrimonio público perdía 61 millones de euros. Hay diligencias penales en relación a este hecho”, añadía el académico. No obstante, no excluye que pueda haberse producido dicha malversación, por lo que se pueden pedir medidas cautelares en el proceso penal para impugnar la venta de las viviendas: “en buena parte de los delitos contra la administración pública esto se hace de manera oculta o, por mejor decir, revestido de un ropaje jurídico para que parezca lo que realmente no es”.

 

En cuanto a otras posibles acciones, el grupo de Izquierda Unida valora la opción de llevar el caso a Bruselas.  En opinión de la profesora de Derecho Internacional Público de la Universidad Carlos III de Madrid, Alicia Cebada, cabe la posibilidad de acudir a la Comisión Europea, en concreto a la Comisaria y al Parlamento Europeo, siendo esta vía más ágil si se lleva a cabo a través de un europarlamentario que presente ante estas instituciones la problemática. También confirma que en el caso de acudir al Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) es requisito previo agotar las vías judiciales internas.

 

 

La incertidumbre de los vecinos

 

Vecinos afectados del Ensanche de Vallecas [Fuente: elaboración propia]

 

“Si no se consigue la cautelar, nos iremos a uno o dos años de procedimientos judiciales y muchas personas estarán ya afectadas”, comenta el vocal de la AV PAU del Ensanche de Vallecas. ENCASA CIBELES S. L. ha manifestado su intención de ceñirse a la fecha de calificación –el equivalente a la puesta a disposición de los inmuebles tras su construcción– de la vivienda, independientemente de los años que el inquilino lleve en la casa. Ante el planteamiento de este problema, Enrique Villalobos afirma que las palabras de la empresa fueron las siguientes: “si la gente no puede comprar, que se vaya. No somos una ONG”. Los intentos de conocer el punto de vista de la empresa ENCASA CIBELES, S. L. para este reportaje no obtuvieron respuesta.

 

Los vecinos temen que se les pueda plantear la opción de trasladarse a poblaciones alejadas de la capital o de sus actuales lugares de residencia. A este respecto, el catedrático de Derecho Civil considera que “se puede pactar, pero deben valorarse intangibles como la proximidad laboral del domicilio actual frente al nuevo propuesto, la cercanía familiar o la ubicación de los centros de escolarización de los hijos si los tuvieran. De cualquier forma, existe el riesgo de que se conviertan en guetos”.

 

Otra de las preocupaciones que, en este caso, manifiestan Raquel y Arancha está relacionada con el desembolso realizado en obras de mejora en sus domicilios actuales. “Es nuestra primera vivienda y la amueblamos para toda la vida. Invertimos el dinero que teníamos ahorrado en este piso. Es de lo único que me arrepiento, de haber invertido todo mi dinero. Si hubiese comprado unos muebles más baratos ahora no me dolería nada coger mis bártulos e irme a otro sitio”, cuenta Arancha. A Raquel sus padres le amueblaron la cocina ya que, a su entrada a la vivienda, ésta sólo estaba equipada con algunos muebles muy básicos. Lo tiene claro: si ha de abandonar el piso, la cocina se va con ella.

 

“Yo no me voy a ir de aquí hasta que me echen. Cuando fui al Ivima a pedir información –cuenta Vanesa–, me dijeron que estas casas eran para toda la vida y que cuando mi situación mejorara podría pagar mi alquiler completo. Entonces, tú te agarras a esto. Yo voy a seguir luchando y haré lo que sea: iré a las manifestaciones que haga falta y me uniré a todos porque es lo que tenemos que hacer, unirnos, porque nos vamos a quedar muchos en la calle”. Ellos ya lo están haciendo. En el Ensanche de Vallecas organizaron el pasado 1 de diciembre un ‘tour por las promociones del Ivima vendidas’ para informar a todos los vecinos. Además, el 13 de febrero presentaron una queja ante el Defensor del Pueblo que firmaban 302 familias afectadas y contenía, además, otras 1.558 firmas de personas que apoyan la causa.

 

Al tiempo, en coordinación con la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid y con el apoyo de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), han iniciado una serie de movilizaciones ciudadanas bajo el lema ‘defiende tu casa’. Ante la lentitud de la justicia, la acción ciudadana se presenta como la vía de presión más efectiva. Tal y como afirma el catedrático Francisco Javier Álvarez García, lo que está ocurriendo “es un escándalo. No debemos olvidar que se trata de viviendas sociales que han sido construidas con el dinero de todos nosotros”. 



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[Ruta informativa que hicieron el pasado día 1 de diciembre los vecinos del Pau de Vallecas por las promociones del Ivima].

 

 

 

 

Pilar Treviño ha realizado estudios de Derecho en la UNED (Universidad Nacional de Educación a Distancia) y en la actualidad finaliza el grado en Periodismo en la Universidad Carlos III de Madrid. A lo largo de sus más de quince años de experiencia en el área de recursos humanos se ha desempeñado como gerente de compensación y beneficios, administración y sistemas de recursos humanos. Nerea Zusberro finaliza en la actualidad el Grado en Periodismo en la Universidad Carlos III de Madrid y colabora en la web deportiva Ecos del Balón. Ambas han publicado recientemente en la revista científica adComunica una investigación relacionada con la comunicación corporativa en redes sociales, abordada desde la gestión de la figura profesional del community manager

Autor: Pilar Treviño y Nerea Zusberro